租了18年的房子退租房东索赔24万 恢复原状争议引发官司！租了多年的房子，与房东一直相处融洽，但在退租时，房东要求将房屋恢复如新。这种情况合理吗？租客该如何“恢复原状”？
上海市长宁区人民法院最近审结了一起因退租后交还房屋引发的租赁合同纠纷案件。房东起诉租客张先生支付损失24万余元。
2006年6月，张先生与房东刘女士签订房屋租赁合同，约定租期一年，保证金11,600元。合同规定租客需依照房屋交接时现状使用，如重新装修或变更设施应先征得房东同意；租赁期满，恢复原状；因租客使用不当或其他人为原因使房屋或设备损坏的，应负责赔偿。
租赁期间，张先生将房屋墙体由白色粉刷成黄色，并将三室结构改造为四室。租期届满后，双方未再签订书面合同，但张先生继续使用该房屋至2024年7月。
双方办理房屋交接手续后，刘女士要求张先生恢复房屋原状，包括恢复三房结构、墙体修复刷新（修复漏水损坏并粉刷为白色）、地板换新、灶台换新等。双方未能达成一致，刘女士诉至法院，要求张先生赔偿房屋修复费用14万余元及房屋空置损失10万余元，并要求其承担逾期支付租金违约金5,000元。
张先生辩称，他是在刘女士允许的情况下进行装修改造的，墙壁发霉是由于外墙渗水所致，与其无关。除第三卧室地板因长期使用办公椅滑轮磨损外，其余地板、灶台损坏均属于自然损耗，不应由其承担修复责任。房屋空置是受市场行情影响及刘女士自身原因所致，不同意赔偿空置损失。此外，张先生提起反诉，要求刘女士退还房屋押金。
长宁区人民法院审理认为，承租人退租时应按合同约定返还房屋。若因承租人故意或疏忽造成损坏，应承担相应赔偿责任；若系房屋自然损耗，不应由承租人承担修复及赔偿责任。
